司法書士ふじい相続オフィスの藤井です。
今回は2024年4月よりスタートしています、相続登記の義務化について気を付けたいポイントを解説していきます。
「親が亡くなっても不動産の名義をそのままにしている」「相続登記は面倒だから後回しにしていた」
そんなケースも少なくありませんでしたが、今後は放置しておくと法律違反になる可能性があります。
本記事では、相続登記の義務化に関する基本情報から、具体的な対応方法、司法書士がサポートできる範囲までをわかりやすく解説します。
■ 相続登記の義務化とは？
相続登記とは、被相続人（亡くなった方）名義の不動産を、相続人の名義に変更する手続きのことです。これまでは義務ではなく、長年放置されるケースも多々ありました。
しかし、これにより所有者不明の土地や空き家の増加といった社会問題が生じたため、法律が改正され、2024年4月1日以降に相続が発生した場合、
- 相続（遺言も含みます。）によって不動産を取得した相続人は、その所有権の取得を知った日から３年以内に相続登記の申請をしなければなりません。
- 遺産分割が成立した場合には、これによって不動産を取得した相続人は、遺産分割が成立した日から３年以内に、相続登記をしなければなりません。
また、2024年3月31日までに相続が発生した不動産についても、３年の猶予期間がありますが、義務化の対象となります。つまり、原則2027年3月31日までに相続登記を完了させる必要があります。
■ 義務違反には過料の可能性も
新制度では、相続登記を正当な理由なく怠った場合、**10万円以下の過料（行政罰）**が科される可能性があります。
「知らなかった」では済まされない時代になりました。
ただし、以下のような事情がある場合には、例外として認められることがあります。
相続人間で争いがあり登記できない
相続人の存在が不明
登記に必要な資料が揃わない など
こうした場合でも、手続きの遅延を最小限に抑える努力をすることが求められます。
■ 申請義務違反があった場合
仮に3年の期間が過ぎてしまい、相続登記を申請していなかった場合どうなるでしょうか。
結論すぐに過料がくることはございません。ご安心いただければと思います。
法務局（登記官）が申請義務違反の事実を確認しましたら、申請義務を負う者（相続人）に催告を実施する予定となっております。
催告に応じて、相続登記を申請した場合は、過料通知は現状行われません。
申請しなかった場合はどうなるでしょうか？
この場合も、正当な理由があれば、過料通知が行われないことになっています。
正当な理由が認められるケースは法務局で以下のように列挙されています。
①相続人が極めて多数に上る場合
②遺言の有効性等が争われる場合
③重病等である場合
④DV被害者等である場合
⑤経済的に困窮している場合
あくまで個別具体的な判断にはなりますが、制度上、すぐに過料が科されるわけではないことをご理解いただけるかと思います。
■ 必要な書類と流れ
相続登記を行うには、以下のような書類が必要です。
被相続人の戸籍謄本（出生から死亡まで）＆除票or附票
相続人の戸籍謄本
住民票（相続人のもの）
不動産の登記簿謄本（法務局で取得）
固定資産評価証明書
遺言書、または遺産分割協議書（ある場合）
- △不動産の登記済権利証（被相続人の同一性を確認できない場合、法務局に提出いたします）
※相続登記の被相続人の同一性は、登記簿上の被相続人氏名住所と、戸籍上の被相続人の氏名住所が正しく一致しているかどうかで判断されます。そのため被相続人の登記簿上の住所が、除票や附票で確認がとれない場合、別途登記済権利証等を提出する取り扱いになっています。
これらを揃えた上で、法務局に登記申請を行います。
ただし、書類の取得や書式の作成は慣れていないと非常に煩雑です。ミスがあると補正or取下げになってしまうため、何度も法務局に通わなければなりません。
スムーズに手続きを行いたい場合は司法書士に依頼することをオススメしております。
■ 司法書士に依頼するメリット
相続登記は法律に基づいた正確な手続きが求められます。司法書士に依頼することで、以下のようなメリットがあります。
書類の不備やミスを防げる
→「実は把握している以外にも不動産があった!」というのはよくある話です。一度遺産分割をしその後に他の不動産が発覚した場合、再度遺産分割を行わなければいけません。相続人からもう1度実印をいただくことが難しいケースもございます。司法書士は相続物件が他にないか調査も可能です。司法書士に依頼することでそういった煩雑さを回避できるケースも少なくありません。
相続関係説明図や遺産分割協議書の作成を代行してもらえる
→法務局に提出する書類はすべて作成代行させていただきます。作ったことのない書類を一から作成するのはストレスだと思われます。遺産分割協議書は登記申請や各税金にも影響を及ぼす重要書類です。書き方１つで法務局や税務署に認められないケース（登記却下になるケースや余計な税金がかかるケース）もありますので、少しでもテクニカルな遺産分割をされる場合は司法書士にご依頼される方が無難です。（税金面は提携税理士と調整し、内容を精査いたします。）
法務局とのやり取りをすべて任せられる
→基本的にお客様へ法務局から連絡がいくことはございません。登記に関してすべて司法書士が代理しお手続きをします。
遺産の内容や相続人の状況に応じて柔軟な提案が受けられる
→遺産分割といっても様々な分け方がございます。お客様によってどの分け方が一番良いのかは個別具体的な判断になるかと思われます。司法書士ふじい相続オフィスでは通常の相続登記だけでなく、様々な遺産分割方法による登記申請を行っております。「こんな分け方をしたいんだけど大丈夫？」このようなご相談もお気軽にご相談ください。
■ 相続人申告登記について
相続人申告登記とは、相続登記の申請義務化に伴い、創設された新制度です。
義務化の期限内（3年以内）に相続登記の申請をすることが難しい場合（直ちに遺産分割ができない事情があったり、そもそも遺産分割がまとまらない場合）に簡易に相続登記の申請義務を履行することができる制度です。
ただし、以下のような注意点があります。
（１）相続人申告登記をした不動産は、そのままでは、売却したり抵当権の設定をしたりすることができない。売却したり担保設定をする場合は、別途相続登記の申請が必要。
（２）遺産分割に基づく相続登記の申請義務を履行することはできない（結局は遺産分割による名義変更がいずれ必要になります。）
あくまで過料を回避するための一時的な手段として考えていただけると幸いです。
【申告に必要な書類】
被相続人（亡くなった方）の死亡が記載された戸籍（除籍）謄本
→申告する方の続柄により必要な戸籍が変わります
申告する相続人の戸籍
→被相続人が死亡した日以降の戸籍を取得してください
- 申告する相続人の住民票
→登記簿上に申告した相続人の氏名住所が記載されます
不動産の所在地・登記簿上の情報
→申請書に不動産の内容を記載しなければいけません
※登録免許税は非課税です。
■ 私の感想
相続登記の義務化で3年という期間が設けられておりますが、私個人的には話がまとまっているorまとまりそうorまだ話していないといった揉めていないケースではなるべく早く遺産分割をし名義を書き換えることをオススメしています。理由は以下のとおりです。
①今後相続人で亡くなる方が増えると相続関係が複雑化し、手続きが困難になる場合がある
②人の心は変わりやすいのでタイミングがあればそのタイミングで話をまとめた方がスムーズにいきやすい
被相続人が亡くなって数カ月は様々なお手続きでバタバタされるかと思われます。その後少し落ち着いたタイミングで遺産のお話がしやすいタイミングが来るかと思われます。
ほっておいてもなにもメリットがないのが遺産分割なので、そのタイミングである程度話を進められる方が結果後々楽になると私個人的には思っております。
（※もちろん相続放棄や相続税の関係で、すぐに動かないといけないケースもございます。）
「遺産の話をどのようにしたらいいかわからない」「なにから進めていけばいいかわからない」といったご相談も大歓迎でございます。
■ まとめ
- 2024年4月1日以降、相続登記が義務化されました
- 登記を怠ると10万円以下の過料が科される可能性があります
- すでに相続が発生している不動産も、早めの対処が必要
- 相続人申告登記は過料を免れる応急措置。別途相続登記は必要になる
- 登記には多くの書類や法的な判断が必要なため、司法書士への依頼が安心です
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ありがとうございました。